Drahé byty, málo dětí – aneb – Ke startovním bytům a drahotě nemovitostí

Doc. Radim Valenčík

Radim Valenčík

Velmi podnětný příspěvek k problematice startovních bytů jsem dostal od našeho studenta (VŠFS´) Petra Martana:

Téma startovní, absolventské byty
Petr Martan

Reaguji na zaslané podklady, diskuse týkající se absolventských bytů. Vzhledem k tomu, že jsem poměrně značnou dobu působil v oblasti realit, mě tohle téma docela zaujalo.
Vrátil bych se k roku 1998, kdy jste na Bankovní akademii řešili problematiku uvedených startovacích (absolventských) bytů pro mladé rodiny. V této době jsem se i já začal profesně pohybovat na trhu realit. Jedním z mých prvních obchodů byla realizace prodeje bytu 3+1 v Plzni na Vinicích. Pamatuji si to ještě dnes, bylo to v ceně něco přes 500.000,-Kč. Tak možná zde bych začal, že současný trh s nemovitostmi je příliš vysoce nastavený a současné ceny za těch trochu více než 20 let vyskočily konkrétně v uvedené lokalitě cca 5 násobně. Obdobný byt se dá nyní pořídit v ceně cca 2.500.000,-Kč. No pokud vezmeme příjmy, tak ty v průměru nejsou pětinásobné. Tady myslím, že je současný problém?

Kde a jak mají mladí a nejenom absolventi škol dnes bydlet? Trendem se stávají nájemní byty, oproti západní Evropě je u nás stále menší počet této formy bydlení. Já osobně jí moc neuznávám, myslím si, že by člověk měl mít něco svého a kdy jindy to pořídit, než když je mladý. Zdá se, že i doba levných hypoték u nás postupně končí. Dnes běžně úrokové sazby atakují hodnotu 3 % a to určitě není konec. Na konci roku se očekávají někde kolem 4 % a tam by se to snad mohlo zastavit. Navíc v současné době se dost zpřísnily požadavky ze strany finančních ústavů. Uvede z nich dvě následující:
– hodnota výše hypotéky nesmí přesáhnout devítinásobek roční čisté mzdy
– částka určená ke splácení musí být max. 45 % měs. čistého příjmu
Můžeme počítat přes průměr mzdu v ČR, kterou sice ne každý absolvent má. Pokud vezmeme statisticky udávanou hodnotu cca 31.500,-Kč, dostaneme se k čisté mzdě někde kolem 24.000,-Kč. Roční mzda tak činí 288.000,-Kč a její devítinásobek je v tomto případě 2.592.000,-Kč V současné době za tuto částku tak stěží v Praze pořídíme garsonku, či starší byt o velikosti 1+1 na úpravy. Tak tohle je možná ten startovací byt, ale za cenu uvázání se ke splácení po dobu cca 20 let.

No dostávám se k tomu, co bylo předmětem diskuse zkusit tyhle byty nějak zajistit a to ze strany státu jakýmsi veřejným fondem. Moc si to nedokáži představit, jak by to mohlo fungovat. Ten fond by měl mít celostátní působnost, takže byty v několika městech, ale kde je vzít a hlavně finanční prostředky na ně?? Začít stavět byty, běh na dlouhou trasu, pokud se nezmění stavební zákon, příliš dlouho trvá vyřízení potřebných náležitostí, v Praze i několik let. Koupit malé byty již hotové, možná lepší možnost, ale otázka kolik peněz by takový státní fond mohl do počátku mít? A teď to hlavní, jak vybírat ty mladé absolventy, kteří budou mít o tuhle formu bydlení zájem? Podle vzdělání, věku, příjmu, nevím??

Pokud bude nájemné v těchto bytech nějak jo hodně výhodné, tak jak znám českého člověka, bude se snažit k tomuto způsobu bydlení dostat i část těch co budou plnit uvedená kritéria a byt nutně nepotřebují. Nastanou případy, že si nějaký absolvent takový byt pronajme, fondu bude splácet nějakou malou částku a byt dá dále do podnájmu za poměrně větší peníze. Bude i tohle někdo kontrolovat? A jaká část by se vlastně měla splácet?

Myslím si, že takhle by to nefungovalo. Přeci jen je třeba vyjít z nějakého tržního modelu. Jako cestu bych např. viděl samostatné řešení v jednotlivých městech. Např. Magistrát města Plzně v současné době zahájil rekonstrukci starších bytů v Plzni Zátiší. Bude se jednat o cca 50 bytů, které bude město dál pronajímat. Samozřejmě i město má být dobrý hospodářem, tak i částka za pronajatý metr čtvereční má být okolo 90,- Kč. Při velikosti bytu cca 40 m2, je to stále dobrá cena někde kolem 4.000,- Kč bez energií. O tyto byty již je teď velký zájem a tady se nerozlišuje, zda absolvent, mladí lidé, střední nebo starší generace.

Snad tedy hledat nějaký jiný způsob, jak by se mohly tyhle byty objevit na trhu? Možná by se nějaká firma mohla angažovat ve výstavbě nízkometrážních standartních bytů a ty třeba na principu družstva přenechat nějakým zájemcům. Ale i zde budou tržní pravidla vítězit nad dobrou myšlenkou. Svého času jsme o něčem podobném uvažovali. Postavit např. malou bytovku, cca o 10 bytech a ty přenechat formou družstevních podílů jednotlivým zájemcům. Při vstupu do družstva by zaplatili např. 20 % vstupní ceny bytu a zbytek by spláceli po dobu 20 let. Ale i tady po přepočítání všech pro a proti jsme už kdysi dospěli k tomu, že pokud se takové byty vytvoří, lepší je jejich nájem, protože se dostaneme k podobným finančním tokům, s tím, že po 20 letech byty stále zůstávají ve vlastnictví investora. A tímhle způsobem i dnes uvažuje většina podobných firem na trhu.

Kde vzít tedy byty pro mladé, absolventy?? Stát by určitě měl v téhle oblasti podat pomocnou ruku. Státní fond tedy ano, ale na jiném spravedlivějším principu. Ano nastavit nějaká kritéria, je to pro mladé, tak např. dát hranici max. 32 let, jestli svobodný, či manželé atd., ale tak aby to bylo přístupné celé této věkové kategorii, neboť by to byl fond bydlení pro mladé. A co by vlastně pro ně zajišťoval? Myslím, že nejlepší by byly finanční půjčky, stejně jako jsou dnes hypotéky s tím, že úrok by byl nulový, příp. hodně snížený. A kolik půjčit, asi i tady bych se držel podobných pravidel, jak byly výše uvedeny u finančních institucí. Zajištění by bylo nejspíš vhodné zajistit kupovanou, příp. jinou nemovitostí. Myslím, že tohle by mladí hodně uvítali a tady bych asi viděl cestu. Pokud malý byt stačit nebude, budou vydělávat více, není problém byt prodat a přeinvestovat prostředky do většího.

Tak třeba se snad nějakého řešení v této oblasti dočkáme a nezbydou mladým absolventům při řešení vlastní bytové situace jen předražené pronajímané byty.

K tomu ode mne:

Hlavní a nejdůležitější je, aby perspektivní mladý člověk, který chce založit rodinu i odstartovat svou profesní dráhu, mohl najít startovní bydlení v místě, kde může co nejplněji uplatnit své schopnosti.

Ideální podporou k tomu je dvoustupňový systém:

– První stupeň: malometrážní byt.

– Druhý stupeň: byt umožňující bezproblémovou výchovu dvou dětí.

Splácení investora podílem na příjmu absolventa (resp. mladé rodiny). Úspěšný absolvent bude splácet dostatečným procentem a otevře si tak cestu k dostatečně kvalitnímu bydlení.

Odvod by byl realizován stejným způsobem, jakým se platí například sociální pojištění.

Pokud by chtěl někdo bydlet ve vlastním, připadá v úvahu ještě třetí stupeň: jakmile dosáhne příjem určitou výši, lze část odvodu z příjmu na nájemné ve startovním bytem převést do podoby úspor na pořízení vlastního bytu, tj. ve druhém stupni startovního bydlení si člověk vytvoří dostatečné předpoklady, aby si otevřel cestu k bydlení ve vlastním dle vlastních představ.

Přejít z jednoho stupně do druhé předpokládá vyrovnání závazku vůči investorovi (který vzniká tím, že v prvních letech platí účastník systému nájemné z nižšího příjmu). Při vyrovnání tohoto závazku připadá v úvahu určitá podpora od státu.

V rozjezdu systému je nutná určitá regulace, která by měla být založena na testovatelných předpokladech úspěšného splácení a bonifikace za pořízení dětí. S přibývajícím počtem bytů lze regulaci omezit.

Konkrétní nastavení systému je věcí veřejné diskuse a následného politického rozhodnutí.